Вы приняли решение сдавать квартиру в аренду? И тут же возникает естественное желание сделать это быстро, без серьезных затрат времени и усилий, а также получить максимально выгодное предложение!
Конечно, как специалист по недвижимости я вам рекомендую довериться профессионалам, но сегодняшняя тема не о том, как вам могут помочь сделать все быстро и надежно риэлторы и агентства по недвижимости. Сейчас мы будем пошагово разбирать тему быстрой сдачи жилья в наем самостоятельными усилиями, а решение делать все самим или довериться профессионалам остается за вами!
В своей статье я не буду брать за пример Москву и Санкт-Петербург, там ситуация с ценами и возможностями отличается от провинции, а возьму за пример провинциальный город в котором я живу и работаю – Самара. Также я не буду рассматривать сдачу квартир “Посуточно”, так как здесь схема отличается от “Краткосрочной” и “Долгосрочной” аренды жилья. По опыту знаю, что ситуация с арендой недвижимости в Самаре приблизительно схожая со многими провинциальными городами Центральной России, Урала и Сибири.
Особенности, цены, сроки сдачи жилья
Срок сдачи квартир в аренду (наем) в Самаре может варьироваться в зависимости от различных факторов, таких как местоположение, состояние квартиры, количество комнат, наличие мебели и бытовой техники, а также срока аренды.
На основе анализа имеющейся информации, собранной мной за 2022 - 2023 годы, можно сделать вывод, что средний срок поиска арендатора на квартиру в Самаре составляет от нескольких дней до года. Для квартир стоимостью до 50 000 руб. средний срок составляет от 1 дня до 1,5 месяцев, для квартир от 50 000 до 100 000 — от 1 недели до 6 месяцев, для квартир дороже 100 000 — от 1 месяца до 1 года. Однако, эти данные могут варьироваться в зависимости от конкретных условий и местоположения квартиры.
Целевая аудитория
При планировании сдачи квартиры в аренду важно определить целевую аудиторию, которой она может быть наиболее привлекательна. Это могут быть студенты, семейные пары, одинокие специалисты, иностранные граждане или другие категории жильцов. Каждая из этих групп имеет свои предпочтения и потребности, поэтому понимание целевой аудитории поможет эффективнее подготовить и продвигать вашу квартиру на рынке арендной недвижимости.
В недорогом сегменте лучше сдаются квартиры в спальных районах города с хорошей инфраструктурой, школами, детскими садами, медицинскими учреждениями, магазинами, парками.
Чаще всего это студенты, молодые специалисты и люди, приезжающие в город на временные работы или проходящие обучение. Это может быть одинокий человек или семья без детей или с одним ребенком, в ближайшей перспективе планирующие покупку жилья в ипотеку, со средним доходом на семью 50 — 100 тысяч руб. Те, кто может позволить себе снять 1 или 2 комнатную квартиру до 50 000 рублей, на срок от 6 месяцев и более, обычно ищут недорогое жилье в доступном районе города. Они предпочитают квартиры с минимальным набором мебели и бытовой техники, без ремонта или требующие косметического ремонта.
В сегменте от 50 000 до 100 000 рублей в Самаре ставку делают на квартиры с хорошим ремонтом, в районах ближе к центру, с развлекательной инфраструктурой, кафе, ресторанами, клубами, торговыми центрами. Это молодые люди или пары с достатком от 100 000 рублей и выше, молодые семьи с одним или двумя детьми, специалисты среднего звена, а также люди, переезжающие в Самару на постоянное место жительства. Они предпочитают жилье с хорошим ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Такие клиенты обычно снимают жилье на срок от полугода до двух лет, в зависимости от своих планов и возможностей. Они также предпочитают заключать официальные договора аренды и часто обращаются к агентствам недвижимости для поиска жилья.
Целевыми клиентами, снимающими дорогое жилье от 100 000 рублей, являются, как правило, руководители, топ-менеджеры, сотрудники крупных компаний, приезжающие в Самару в командировку или на постоянное место работы. Они предпочитают элитное жилье с высококачественным ремонтом, эксклюзивной мебелью и современной бытовой техникой.
Обычно такие клиенты снимают жилье на срок от полугода до трех лет, но могут арендовать и на более длительный срок, в зависимости от продолжительности своей работы или командировки. Для них важна близость к центру города, удобство транспортной доступности, наличие парковки и охраны, а также наличие театров, хороших ресторанов и музеев. Немаловажную роль играет возможность заключения официального договора аренды с проверенным и надежным арендодателем.
Оценка рыночной стоимости аренды
Я понимаю, что вы хотите узнать больше о том, как я оцениваю рыночную стоимость аренды жилья в Самаре. Я занимаюсь арендой жилья не первый год, и за это время я поняла, что при оценке стоимости аренды важно учитывать множество факторов. Район, инфраструктура, состояние квартиры - все это влияет на стоимость аренды.
Например, если квартира находится в центре города, то она будет стоить дороже, так как там лучше инфраструктура и больше возможностей для развлечений. Если квартира находится на окраине города, то стоимость аренды будет ниже, но при этом арендатор получит больше пространства и тишины.
Также важно учитывать состояние квартиры. Если квартира новая и только что отремонтированная, то ее стоимость будет выше. Если же квартира требует ремонта или замены мебели, то стоимость будет ниже.
Используйте базы данных интернет ресурсов, таких как Авито, Циан, Яндекс Недвижимость, для получения информации о ценах на аналогичные объекты в вашем районе, а затем скорректируйте цену в зависимости от особенностей вашего объекта.
Кроме того, я всегда учитываю спрос и предложение. Если на рынке много предложений аренды, то я могу снизить стоимость аренды, чтобы привлечь больше арендаторов. Если же спрос на аренду высокий, то я могу поднять стоимость аренды, чтобы получить максимальную прибыль.
Подготовка квартиры
Если квартира, которую вы планируете сдавать, не подготовлена, то это на 90% будет залогом провала успешной сдачи внаем за хорошие деньги!
Этап подготовки квартиры играет решающую роль в привлечении потенциальных арендаторов. Ремонтные работы могут значительно улучшить привлекательность квартиры для потенциальных жильцов. Например, свежая покраска стен, ремонт полов, замена старых сантехнических приборов или исправление небольших дефектов могут сделать квартиру более привлекательной и повысить ее стоимость на рынке арендной недвижимости.
Кроме того, важно обратить внимание на чистоту, порядок и уютный интерьер. Чистота квартиры является одним из ключевых моментов, который может существенно повлиять на первое впечатление будущих арендаторов. Убедитесь, что квартира тщательно убрана, окна вымыты, мебель чистая, а интерьер уютный и привлекательный. Это создаст благоприятное впечатление и увеличит шансы на успешную аренду.
Затраты на клининговую компанию, в большинстве случаев, окупаются в первый же месяц, а небольшой косметический ремонт увеличивает стоимость при сдаче на 15 - 20% и более!
Маркетинг: Размещение объявления
Чаще всего, для многих, размещение качественного и продающего объявления становиться большой проблемой. Да, не все из нас могут хорошо сфотографировать квартиру для объявления или придумать правильное описание. Поэтому, сейчас я хочу поделиться некоторыми советами, которые помогут вам сдать вашу квартиру быстро и без проблем.
Во-первых, важно понимать, что сдача квартиры - это процесс, который требует времени и терпения. Не стоит ожидать, что потенциальные арендаторы сразу же откликнутся на ваше объявление. Поэтому, разместите его на различных платформах, таких как Авито, Циан или Яндекс Недвижимость, чтобы увеличить охват аудитории.
Определите целевую аудиторию, которую будет привлекать ваше жилье. Создайте сценарий объявления под эту целевую аудиторию с учетом ее потребностей и предпочтений.
Фотографии - ключ к успеху! Сделайте качественные фотографии вашей квартиры, чтобы потенциальный арендатор мог увидеть все ее преимущества. Не забудьте сфотографировать все комнаты, включая ванную и кухню, балкон и подсобные помещения. Также добавьте к фотографиям само здание и привлекательные, для потенциальных арендаторов, объекты. К примеру, сфотографируйте школу или детский сад, детскую площадку в непосредственной близости с домом. Если у вас есть тот, кто сможет сделать фотосъемку профессионально, то лучше обратитесь к нему!
Описание квартиры должно быть подробным и правдивым. Укажите площадь квартиры, количество комнат, состояние ремонта и наличие мебели. Также не забудьте указать адрес, расстояние до станции метро и инфраструктуру района. Если вам сложно самостоятельно создать объявление, то сейчас хорошим помощником вам станет ассистент Яндекс Алиса. Да, да вы не ошиблись, искусственный интеллект сделает креативную часть работы за вас!
Войдите в нужный режим Алисы, задав команду: “Алиса, давай придумаем”. Забейте в поле чата промпт с параметрами вашей квартиры и преимуществами, и отправьте ей. Успех гарантирован, возможно придется внести небольшие правки или попросить ответить иначе. Пример удачного промпта, можете использовать его, только измените параметры под свои:
Проанализируй самые успешные объявления по сдаче недвижимости в аренду и создай привлекательное, подробное объявление, от первого лица, по сдаче квартиры в аренду для Avito, Циан. Используй параметры: Город Самара, Октябрьский район, 1-комнатная квартира общей площадью 37 квадратных метров в спальном районе, коридор 4 кв. м., кухня 9 кв. м., санузел 4 кв. м., лоджия 5 кв. м., комната 15 кв. м., детская площадка во дворе, остановка автобуса в 3-х минутах ходьбы, станция метро "Гагаринская" в 7 минутах ходьбы, школа и детский сад в шаговой доступности, стоимость 20 000 рублей, депозит 20 000 рублей, официальный договор.
Цена - важный аспект при сдаче квартиры. Укажите точную сумму аренды, которую вы хотите получать ежемесячно, а также условия депозита.
Будьте готовы к тому, что вам придется общаться с разными людьми и отвечать на их вопросы. Будьте вежливы и терпеливы, чтобы создать благоприятное впечатление о себе и своей квартире.
Не стоит забывать и о социальных сетях - размещение информации о сдаче квартиры в аренду в локальных сообществах может привлечь заинтересованных лиц. Кроме интернет-порталов, можно использовать методы offline-рекламы, такие как расклейка на досках объявлений в местных магазинах или возле подъездов домов.
Показ квартиры потенциальным арендаторам
При проведении просмотра квартиры, убедитесь, что основные моменты, такие как чистота, порядок и исправность коммуникаций, учтены. Отвечайте на вопросы арендаторов профессионально и дружелюбно, подчеркивая преимущества квартиры, такие как свежий ремонт, удобное расположение и хорошо развитая инфраструктура. Важно создать положительное впечатление и продемонстрировать потенциальным арендаторам, что ваша квартира - отличный выбор для комфортного проживания.
Важные моменты при проведении просмотров квартиры:
- Подготовьте квартиру заранее, чтобы она выглядела аккуратно и привлекательно.
- Обратите внимание на чистоту и порядок во всех помещениях.
- Убедитесь, что все основные функциональные элементы (освещение, сантехника, бытовая техника) работают исправно.
- Подготовьте ключевые документы о квартире (договор аренды, план помещений, технический паспорт и т.д.) для возможной передачи информации.
- Будьте готовы отвечать на вопросы арендаторов относительно условий аренды, соседей, инфраструктуры района и т.д.
- Подчеркните преимущества квартиры, такие как удобное расположение по отношению к общественному транспорту, наличие парков, школ, магазинов, свежий ремонт, новая бытовая техника или мебель.
- Если есть недостатки, будьте готовы честно обсудить их, но сосредоточьтесь на позитивных аспектах, которые делают вашу квартиру привлекательной для потенциальных жильцов.
Не “размазывайте” время показов на всю неделю. Собирайте потенциальных арендаторов, отведя определенный день или два, назначив точное время для каждого. Такой подход позволит вам не уставать от постоянных поездок на демонстрацию объекта и сэкономить время и нервы, ведь некоторые “пунктуальные” арендаторы могут так и не явиться на просмотр в назначенное время, поверьте моему опыту!
Выбор надежных арендаторов
Как можно определить недобросовестного арендатора до заключения договора? Как узнать заранее, что новые жильцы могут причинить ущерб имуществу или прекратить выплаты по аренде? Какие вопросы следует задать потенциальным арендаторам для выявления их надежности?
Да, возможно распознать некоторые признаки недобросовестности у потенциальных арендаторов еще на этапе первичного взаимодействия. Несколько признаков, которые могут указывать на потенциальные проблемы, неопределенные ответы на вопросы о работе, финансовой стабильности и пунктуальности, а также поведение, которое вызывает беспокойство или недоверие.
Чтобы понять, насколько надежными могут быть потенциальные арендаторы, полезно задавать следующие вопросы:
- Каковы условия вашего текущего или предыдущего проживания?
- Был ли опыт аренды жилья в прошлом?
- Каковы ваши источники дохода?
- Чем занимаетесь в свободное время, хобби?
- На какой срок вы планируете снимать жилье?
- Кто еще будет находиться в квартире помимо вас?
- Что вы знаете об ответственностях арендатора?
Ответы на эти вопросы могут дать представление о надежности потенциальных арендаторов и помочь избежать возможных проблем в будущем. Запомните, что нет неудобных вопросов — вы имеете полное право знать, кому передаете свое имущество.
Часто, о человеке многое могут рассказать его соцсети, в особенности, если он занят какой-то творческой профессией или самозанятый, который ведет свою деятельность в них.
Заключение договора аренды и оформление всех необходимых документов
Заключение договора аренды - это, пожалуй, самый важный процесс, и здесь нужно быть внимательным к деталям. Вот пошаговая инструкция, как это сделать:
- Обсудите условия аренды с потенциальными арендаторами. Выясните, сколько они планируют платить за аренду, на какой срок, и какие условия они предлагают.
- Подготовьте все необходимые документы для заключения договора. Вам понадобятся паспорта обеих сторон, документы, подтверждающие право собственности на арендуемое имущество, и другие документы, если это необходимо.
- Составьте договор аренды в двух экземплярах, указав все условия и обязательства сторон. Не забудьте указать срок аренды, размер арендной платы, условия оплаты коммунальных услуг и другие важные детали.
- Предложите арендаторам ознакомиться с договором и дать свои комментарии или предложения, если таковые имеются.
- Также составьте акт приема - передачи. В акте необходимо указать состояние имущества, а также любые дефекты или повреждения, если они имеются.
- После согласования всех условий договора обеими сторонами, подпишите каждый экземпляр и передайте один экземпляр арендаторам, а другой оставьте у себя.
- Если необходимо, зарегистрируйте договор аренды в соответствующих органах. В некоторых случаях регистрация договора аренды является обязательной, поэтому уточните этот момент в вашем регионе.
Завершающие шаги
На финальной стадии сдачи жилья в аренду, убедитесь, что не осталось незавершенных вопросов и недопониманий. Вот самые распространенные аспекты:
- Обсуждение ключевых моментов окончания процесса аренды и последующего обслуживания арендаторов:
- Проведение инструктажа по правилам проживания в арендованном помещении, включая использование бытовой техники, правила пользования общими пространствами и действия в случае аварийных ситуаций.
- Обсуждение порядка оплаты арендной платы, коммунальных услуг, а также информирование об обязательствах арендаторов по уходу за квартирой и имуществом.
- Важные шаги после заключения договора аренды:
- Фиксация начального состояния жилого помещения и инвентаря для предотвращения споров при выселении.
- Организация регулярного технического обслуживания коммуникаций, систем отопления и кондиционирования воздуха, если такие услуги предусмотрены договором.
- Предоставление контактной информации для оперативной связи с арендодателем или уполномоченным лицом для решения возможных вопросов или проблем.
Эти шаги помогут обеспечить комфортное проживание для арендаторов и сохранность имущества на протяжении всего периода аренды.
Заключение
Итак, мы пошагово разобрали все стадии сдачи жилья в наем, а также какие лайфхаки можно использовать в процессе. Осознание каждого этапа, начиная от подготовки квартиры к показу, заключения договора и сопровождения арендаторов, играет важную роль в успешной аренде недвижимости. При использовании вышеперечисленных стратегий у вас будет более ясное представление о том, как эффективно справляться со всеми аспектами процесса сдачи жилья в наем, что в конечном итоге поможет вам достичь желаемых результатов.
Конечно, важно помнить, что каждая ситуация уникальна, и может требовать индивидуального подхода. Однако, основные принципы, которые мы рассмотрели, могут служить надежным руководством для успешной сделки. Также, важно быть открытым к изучению новых методов и стратегий, которые могут помочь вам улучшить процесс сдачи жилья в аренду.
