Как риэлтор, я часто сталкиваюсь с вопросами клиентов о скрытых дефектах при строительстве новостроек. К сожалению, эта проблема остается актуальной и в 2024 году. В этой статье я расскажу о причинах скрытых дефектов, их видах, способах обнаружения и решения проблемы, а также приведу актуальные статистические данные и информацию о законодательстве.
Причины скрытых дефектов
К сожалению, причины скрытых дефектов при строительстве новостроек в России остаются прежними. Одной из главных причин является низкое качество строительных материалов. Доля некачественных стройматериалов доходит на рынке до 70%. Об этом сказал на заседании Общественного совета при Минстрое председатель совета Сергей Степашин. Кроме того, часто нарушается технология строительства, что также может привести к появлению скрытых дефектов. Например, несоблюдение температурного режима при бетонировании или неправильная укладка кирпича.
Еще одной причиной скрытых дефектов является недостаточный контроль со стороны надзорных органов. Из-за реформирования контрольно-надзорной деятельности с июля 2021 года был упразднен госконтроль за рядом товаров. Среди них - цемент, строительные смеси, радиаторы отопления и конвекторы отопительные, кабельно-проводниковая продукция.
Виды скрытых дефектов
Скрытые дефекты могут быть различными: от незначительных косметических недостатков до серьезных нарушений конструкции здания. Наиболее распространенными видами скрытых дефектов являются:
- трещины в стенах и перекрытиях;
- неравномерная усадка здания;
- коррозия металлических элементов;
- прогибы и деформации конструкций;
- некачественная гидроизоляция;
- проблемы с теплоизоляцией;
- недостаточная звукоизоляция;
- ошибки в системе вентиляции и кондиционирования;
- проблемы с электропроводкой и коммуникациями.
Как обнаружить скрытые дефекты
Чтобы избежать покупки квартиры со скрытыми дефектами, необходимо тщательно проверить документацию на объект, а также осмотреть его лично или привлечь независимых экспертов.
Проверка документации должна включать в себя изучение проектной документации, паспорта дома, справки о качестве строительных материалов, акта приемки-сдачи объекта и протокола госкомиссии.
Чтобы обнаружить скрытые дефекты при строительстве, можно использовать следующие методы:
- Визуальный осмотр: внимательно осмотреть поверхности на предмет трещин, неровностей, отслоений и других видимых дефектов.
- Инструментальное обследование: использовать специальные инструменты, такие как тепловизоры, ультразвуковые дефектоскопы и другие, для обнаружения скрытых дефектов, таких как пустоты, неоднородности и нарушения целостности конструкции.
- Лабораторные исследования: взять образцы материалов и провести испытания в лаборатории для определения их качества и соответствия стандартам.
- Экспертиза строительной документации: проверить проектную документацию, сметы и акты выполненных работ на соответствие нормам и требованиям.
- Обращение к независимым экспертам: привлечь специалистов, которые проведут комплексное обследование объекта и предоставят заключение о состоянии строительства и наличии дефектов.
Как решать проблему скрытых дефектов
Чтобы решить проблему скрытых дефектов при строительстве, следуйте этим шагам:
- Зафиксируйте все обнаруженные недостатки документально, описывая их подробно и заверив подписью застройщика.
- Обсудите и зафиксируйте на бумаге сроки устранения недостатков.
- Если акт приема-передачи уже подписан, обсудите с застройщиком перечень недочетов, проведите оценку стоимости материалов и работ, необходимых для устранения дефектов, и взыщите с него стоимость этих работ.
- Ждите устранения недостатков. Застройщик должен проверить и устранить нарушения в соответствии с действующими СНиПами в указанные сроки.
Если гарантийный срок еще не истек, обратитесь к застройщику с претензией и требованием устранить дефект. Если гарантийный срок истёк, вы можете обратиться в суд и попытаться получить компенсацию за ущерб.
По закону гарантийный срок на строительные работы составляет минимум два года (статья 756 Гражданского кодекса РФ). Однако некоторые подрядчики могут устанавливать более длительные гарантийные сроки, например, пять лет.
Выводы
Выводы, которые я делаю на основе своей практики, заключаются в том, что покупателям необходимо быть бдительными и тщательно проверять качество приобретаемой недвижимости. Необходимо изучать документацию, проводить осмотр объекта и привлекать независимых экспертов. В случае обнаружения скрытых дефектов, необходимо требовать их устранения за счет строительной компании. Если компания отказывается, не стесняйтесь обращаться в суд. Защитить свои права в этом случае должен Закон "О защите прав потребителей".
